SARL de famille : location meublée, fiscalité et transmission, le guide du CGP

Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée dont tous les associés appartiennent au même cercle familial et qui a choisi, en application de l'article 239 bis AA du Code général des impôts, d'être imposée comme une société de personnes. Ses bénéfices ne supportent pas l'impôt sur les sociétés : chaque associé déclare sa quote-part de résultat à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Appliquée à la location meublée, elle permet d'investir à plusieurs, d'amortir le bien au réel et d'organiser la transmission, sans quitter le cadre fiscal du loueur en meublé.

Longtemps présentée comme une niche réservée aux hôteliers familiaux, la SARL de famille revient dans les dossiers patrimoniaux pour une raison simple : c'est l'une des rares structures qui combinent activité meublée et transparence fiscale. Une SCI qui loue en meublé bascule à l'IS ; une SARL de famille, non. Ce guide détaille les conditions de l'option, la mécanique fiscale après la réforme LMNP de 2025, les points de vigilance et la méthode pour la proposer à un client.

SARL de famille : définition et conditions de l'option pour l'IR

Juridiquement, la SARL de famille est une SARL ordinaire : capital librement fixé (un euro suffit), un ou plusieurs gérants, responsabilité des associés limitée à leurs apports, immatriculation via le guichet unique de l'INPI. Sa singularité est exclusivement fiscale. Trois conditions cumulatives encadrent l'option, détaillées par l'administration dans le BOFiP (BOI-IS-CHAMP-20-20-10).

• Un cercle familial fermé : tous les associés doivent être parents en ligne directe (parents, enfants, petits-enfants), frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS. Les oncles, neveux, cousins ou beaux-frères ne sont pas admis. L'entrée d'un seul associé extérieur fait tomber l'option.
• Une activité éligible : industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. La location meublée, activité commerciale au sens fiscal, entre dans le champ. La location nue et les activités libérales en sont exclues, sauf à titre strictement accessoire.
• Une option unanime et notifiée à temps : l'option est signée par tous les associés et notifiée au service des impôts avant l'ouverture de l'exercice au titre duquel elle doit s'appliquer. Pour une société nouvelle, elle se prend dès la constitution.

L'option vaut sans limitation de durée, ce qui la distingue de l'option temporaire pour l'IR ouverte aux jeunes sociétés, limitée à cinq exercices. Elle cesse de produire ses effets dès qu'une condition n'est plus remplie, et une renonciation volontaire est définitive : la société ne pourra plus opter de nouveau.

Comment les résultats sont imposés : BIC, amortissement et prélèvements sociaux

La SARL de famille détermine son résultat selon les règles des BIC, au régime réel : le micro-BIC est réservé aux entrepreneurs individuels et ne lui est jamais ouvert. Elle déduit l'ensemble des charges engagées dans l'intérêt de l'exploitation — intérêts d'emprunt, taxe foncière, CFE, charges de copropriété, assurances, honoraires comptables — et amortit l'immeuble (hors terrain) ainsi que le mobilier.

Deux règles limitent l'effet de l'amortissement :

• L'article 39 C du CGI interdit à l'amortissement de créer ou d'augmenter un déficit. La fraction excédentaire n'est pas perdue : elle se reporte sans limitation de durée sur les bénéfices futurs.
• Le déficit hors amortissement d'un loueur non professionnel ne s'impute que sur les revenus de locations meublées non professionnelles du foyer, pendant dix ans. Il ne réduit jamais le revenu global.

Le résultat fiscal est ensuite réparti entre les associés au prorata de leurs droits. Chacun l'intègre à sa déclaration et le soumet à sa propre TMI. Pour un associé loueur non professionnel, s'ajoutent les prélèvements sociaux, portés à 18,6 % en 2026 par la LFSS, qui a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine de 1,4 point. Les revenus de location nue, eux, restent à 17,2 % : un écart à intégrer dans toute comparaison chiffrée avec une SCI.

Un point surprend souvent les clients : la rémunération du gérant n'est pas déductible du résultat d'une SARL de famille. Elle est traitée comme un prélèvement sur la quote-part de bénéfice. Un gérant majoritaire relève par ailleurs du régime social des travailleurs non salariés.

LMNP ou LMP : un statut apprécié associé par associé

La société de personnes est transparente : le statut de loueur en meublé ne s'apprécie pas au niveau de la SARL, mais au niveau de chaque associé, en tenant compte de sa quote-part de recettes et de ses autres locations meublées. Un associé est loueur en meublé professionnel (LMP) si deux conditions sont réunies :

1. les recettes annuelles de location meublée de son foyer dépassent 23 000 € ;
2. ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, BIC, BNC, BA, pensions de retraite).

Dans une même SARL, le père retraité peut donc être LMP et la fille salariée LMNP. Les conséquences divergent sensiblement :

Le statut peut changer d'une année à l'autre, notamment au départ à la retraite d'un associé ou lors d'une hausse des loyers. C'est une donnée à réévaluer chaque année dans le dossier client, au même titre que la TMI.

Plus-value de revente : ce que la loi de finances 2025 a changé

Pour les associés LMNP, la cession du bien par la SARL de famille relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, comme si chacun avait vendu en direct : forfaits de 7,5 % pour frais d'acquisition et de 15 % pour travaux après cinq ans, abattements pour durée de détention, exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Les plus-values immobilières restent soumises à 17,2 % de prélèvements sociaux : la hausse de la CSG de 2026 ne les concerne pas.

La loi de finances pour 2025 (article 84) a toutefois supprimé l'avantage qui faisait l'attrait principal du meublé. Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition (article 150 VB du CGI). La réintégration vise aussi les amortissements pratiqués avant 2025. Sont notamment écartés les biens situés en résidences services (étudiants, seniors, EHPAD) et le mobilier.

Concrètement, prenons un appartement acquis 300 000 € par une SARL de famille, revendu 360 000 € au bout de 15 ans, après 127 500 € d'amortissements déduits sur la construction :

Faut-il pour autant renoncer au meublé ? Non. Sur la même période, les 142 500 € d'amortissements déduits (construction et mobilier) ont évité environ 85 000 € d'impôt et de prélèvements sociaux à des associés imposés à 41 %. L'amortissement est devenu un différé d'imposition plutôt qu'une exonération, mais il reste rentable, et d'autant plus que la détention s'allonge. Pour affiner le calendrier de sortie, appuyez-vous sur notre analyse de la date optimale de cession.

Cas pratique : une famille investit en meublé via une SARL

Jean et Claire, 58 ans, mariés sous le régime de la communauté et imposés à 41 %, souhaitent investir dans un appartement meublé avec leurs deux enfants majeurs, étudiants puis jeunes actifs. Objectifs : générer un complément de revenus pour la retraite, associer les enfants dès maintenant et préparer la transmission.

• Structure : SARL de famille au capital de 10 000 €, parents 90 %, enfants 10 %. Jean est gérant.
• Acquisition : appartement de 300 000 € (dont 45 000 € de terrain non amortissable) et 15 000 € de mobilier.
• Financement : emprunt de 250 000 € sur 20 ans, le solde apporté en compte courant d'associé par les parents.
• Exploitation année 1 : 18 000 € de loyers, 5 000 € de charges, 8 000 € d'intérêts.

À mesure que les intérêts d'emprunt diminuent, le résultat avant amortissement progresse, mais le stock d'amortissements reportés continue de l'absorber. Dans ce scénario, les loyers restent fiscalement neutres pendant plus de dix ans, tandis que le remboursement du compte courant permet aux parents de percevoir une partie de la trésorerie sans imposition supplémentaire.

Le dossier n'est pas exempt de coûts : honoraires d'expert-comptable (souvent 1 200 à 2 000 € par an), CFE, assemblée générale annuelle, dépôt des comptes. En-dessous d'un projet de 150 000 à 200 000 €, ces frais fixes pèsent lourd sur la rentabilité. Vérifiez également la rentabilité locative nette et, pour la location touristique, les règles locales renforcées par la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (enregistrement, quotas, exigences de performance énergétique).

Transmission des parts et IFI : les atouts patrimoniaux

L'intérêt de la SARL de famille dépasse la fiscalité des loyers. Elle offre un outil de transmission progressive que la détention en direct ne permet pas.

Donner des parts plutôt qu'un appartement. Les parts se valorisent sur la base de l'actif net : valeur vénale du bien, diminuée de l'emprunt restant dû et du compte courant des parents. Dans les premières années d'un investissement à crédit, cette valeur reste modeste. Une donation réalisée à ce stade transmet l'essentiel de la valorisation future hors droits, en consommant peu des abattements de 100 000 € par parent et par enfant. Une décote pour clause d'agrément et absence de liquidité peut, selon les cas, être argumentée.

Démembrer pour garder la main. La donation de la nue-propriété des parts permet aux parents de conserver l'usufruit, donc les revenus, tout en réduisant encore l'assiette taxable selon le barème de l'article 669 du CGI : à 58 ans, la nue-propriété vaut 50 % de la pleine propriété. La répartition du résultat fiscal et des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire doit être organisée dans les statuts. Pour la modélisation, reportez-vous à notre guide sur la donation en nue-propriété.

Anticiper la plus-value latente. La donation des parts ne purge pas la plus-value attachée à l'immeuble détenu par la société : lors d'une revente ultérieure, les amortissements déduits resteront réintégrés dans le calcul. C'est une information à consigner dans le dossier, pour que les enfants ne découvrent pas cette imposition des années plus tard.

IFI. Pour les associés LMNP, les parts sont taxables à hauteur de la fraction représentative de l'immeuble, diminuée des dettes déductibles. Pour les associés LMP, une exonération au titre des biens professionnels est envisageable sous conditions. Pensez à l'intégrer dans votre modélisation IFI.

Dernier point de vigilance : le cercle familial doit rester fermé. Une donation au conjoint d'un enfant, un divorce qui laisse un ex-conjoint associé, ou une cession à un neveu font basculer la société à l'IS, avec les conséquences d'une cessation d'entreprise. Une clause d'agrément stricte et une analyse des régimes matrimoniaux des enfants sont indispensables.

La méthode du CGP : quand préconiser une SARL de famille

La SARL de famille n'est ni une solution universelle ni un gadget. Voici les signaux qui doivent vous amener à l'envisager, et ceux qui doivent vous en détourner.

Avant de préconiser, déroulez cinq vérifications : la composition familiale actuelle et prévisible (mariages, PACS, recompositions), le statut LMNP ou LMP de chaque associé, l'horizon de détention, la stratégie de sortie (revente, transmission, conservation) et la comparaison chiffrée avec les alternatives — LMNP en direct, SCI à l'IR en location nue, SCI ou holding à l'IS.

Le choix de la structure relève de votre devoir de conseil. Il doit être justifié dans le rapport d'adéquation, avec les hypothèses retenues et les risques identifiés, notamment la réintégration des amortissements et la sortie du cercle familial. La rédaction des statuts et la notification de l'option relèvent en revanche d'un avocat, d'un notaire ou d'un expert-comptable : précisez-le dans votre lettre de mission.

Avec la Suite Majors®, la structure, ses associés et leurs quotes-parts sont saisis une fois ; les hypothèses de modélisation restent attachées au dossier, et le parcours de conformité reprend la préconisation et sa justification dans un rapport horodaté.

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