Dispositif Jeanbrun : simuler l'investissement du client de l'achat à la revente

Le dispositif Jeanbrun, officiellement statut du bailleur privé, est le régime fiscal créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 pour relancer l'investissement locatif après la fin du Pinel. Il permet au propriétaire d'un logement situé dans un immeuble collectif, loué nu en résidence principale pendant au moins 9 ans, de déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement calculé sur 80 % du prix du bien. Il vise les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028. Pour le CGP, la question n'est plus « qu'est-ce que le Jeanbrun ? », déjà traitée dans notre guide de la défiscalisation immobilière 2026. La vraie question est : combien ce dispositif rapporte-t-il vraiment à ce client, une fois la revente prise en compte ? Ce guide propose une méthode de simulation complète, de l'achat jusqu'à la sortie.

Les paramètres du Jeanbrun à intégrer dans une simulation

Avant de chiffrer, il faut poser les variables. Le Jeanbrun n'est pas une réduction d'impôt comme le Pinel : c'est une charge déductible des revenus fonciers, dont l'effet dépend du taux marginal d'imposition (TMI) du client et des prélèvements sociaux de 17,2 % qui frappent ces revenus.

• Base amortissable : 80 % du prix d'acquisition. Les 20 % restants représentent forfaitairement le terrain, qui ne s'amortit pas.
• Biens éligibles : logements situés dans un immeuble collectif, neufs ou en VEFA, ou anciens avec des travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition et un DPE en classe A ou B après travaux. Les maisons individuelles sont exclues.
• Zonage : aucun. Le dispositif s'applique sur tout le territoire, contrairement au Pinel. Les plafonds de loyer, eux, varient selon la zone A bis, A, B1, B2 ou C.
• Engagement : location nue, à titre de résidence principale, pendant 9 ans, à un locataire sous plafonds de ressources et hors cercle familial (ni ascendant ni descendant).
• Plafonnement : le plafond annuel s'apprécie par foyer fiscal, et la fraction d'amortissement qui le dépasse est perdue. Acheter deux logements en loyer intermédiaire ne double donc pas le plafond de 8 000 €.
• Hors niches : le dispositif n'entre pas dans le plafond global de 10 000 € de l'article 200-0 A du CGI.

Les textes de référence sont l'article 31 du Code général des impôts sur Légifrance, modifié par la loi de finances pour 2026, et les arrêtés fixant les plafonds de loyers et de ressources.

Le cas type : un appartement neuf de 250 000 €

Prenons un couple de cadres, TMI 41 %, qui perçoit déjà 14 000 € de revenus fonciers imposés au régime réel grâce à deux studios loués nu. Ils envisagent un T3 neuf de 250 000 € en zone B1, loué en loyer intermédiaire.

• Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €.
• Amortissement annuel : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 €, sous le plafond de 8 000 €.
• Première année : l'amortissement est calculé au prorata à compter de la mise en location. Un bail signé le 1er juillet donne environ 3 500 € la première année.
• Économie annuelle en régime de croisière : 7 000 € × (41 % + 17,2 %) = 4 074 €.
• Sur 9 ans : environ 36 700 € d'impôt et de prélèvements sociaux économisés.

Le point décisif est ici l'existence de revenus fonciers : l'amortissement vient les effacer, au taux global de 58,2 %. Sans autres revenus fonciers, le même amortissement risque de créer un déficit dont l'imputation sur le revenu global n'est pas acquise. Il faut alors raisonner sur le report du déficit, plus lent, sur les revenus fonciers des années suivantes. Pour un rappel de ces règles, voir notre article sur le déficit foncier.

L'effort d'épargne mensuel

Le client ne regarde pas un taux d'amortissement mais une mensualité. Avec un financement à 100 % sur 20 ans à 3,4 %, l'ordre de grandeur est le suivant :

Ce chiffre doit être rapproché de la capacité d'emprunt et de l'épargne disponible du foyer. Un effort de 555 € par mois pendant 20 ans représente plus de 130 000 € : c'est la vraie « mise » du client, bien au-delà de l'apport.

Le vrai sujet : la réintégration des amortissements à la revente

C'est l'étape que les plaquettes commerciales oublient. Selon la lecture du texte retenue par la majorité des praticiens, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière, comme c'est le cas en LMNP depuis la loi de finances 2025. Chaque euro amorti devient alors un euro de plus-value taxable à la sortie, à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention.

Dans notre cas type, voici le surcoût d'impôt généré par la seule réintégration, indépendamment de l'évolution du prix du bien :

Trois enseignements pour le conseil :

• À 9 ans, la moitié de l'avantage s'évapore. Un client qui vise une revente au terme de l'engagement récupère environ 17 500 €, soit moins de 2 000 € par an pour un effort mensuel de 555 €.
• Le Jeanbrun est un placement de détention longue. L'exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, puis de prélèvements sociaux à 30 ans, efface progressivement la reprise. L'avantage est maximal pour un bien conservé jusqu'à la transmission.
• La surtaxe peut s'ajouter. Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, la surtaxe de 2 à 6 % s'applique. La réintégration peut faire franchir ce seuil à un dossier qui ne l'aurait pas atteint.

Ces calculs supposent une TMI stable. Or un client de 55 ans qui part à la retraite à 64 ans verra souvent sa TMI passer de 41 % à 30 %, ce qui réduit l'économie des années suivantes. Pour caler la date de sortie, notre guide sur la date optimale de cession d'un bien immobilier détaille les seuils d'abattement.

Neuf ou ancien avec travaux : comparer à budget égal

L'ancien rénové offre des taux plus faibles, mais il permet souvent d'acheter moins cher au mètre carré et dans des emplacements établis. Comparons deux options à budget total identique de 220 000 € environ, en loyer social pour l'ancien.

L'incertitude sur l'assiette dans l'ancien change fortement le résultat : l'écart annuel atteint 1 680 € d'amortissement. Tant que la doctrine n'est pas fixée, simulez les deux hypothèses et présentez au client la plus basse. Dans l'ancien, la condition de DPE A ou B après travaux est exigeante pour un immeuble collectif : elle suppose souvent des travaux en parties communes qui ne dépendent pas du seul investisseur. Exigez un audit énergétique et un devis global avant de signer.

Dans le neuf, le premier risque est le prix. Un bien vendu 15 % au-dessus du marché local efface à lui seul l'avantage fiscal sur 9 ans. Comparez le prix au mètre carré avec les transactions récentes de l'ancien du quartier, et la rentabilité avec notre méthode de calcul de la rentabilité locative nette.

Jeanbrun, LMNP, déficit foncier : quel véhicule pour quel client ?

Le Jeanbrun ne se conseille pas isolément. Il se compare aux autres façons de loger un projet locatif dans le patrimoine du client.

Le Jeanbrun est particulièrement pertinent pour le client qui a déjà un patrimoine locatif nu fortement fiscalisé : il neutralise une partie de ses revenus fonciers existants sans toucher à son plafond de niches, qu'il peut réserver à un investissement FCPI ou FIP. Le LMNP reste plus souple pour un client qui veut des loyers de marché et une liberté de revente. Pour approfondir ce second régime, voir notre guide LMNP : fiscalité et amortissement.

Détention en direct, en indivision ou en SCI

• Détention en direct : le cas le plus simple. L'option pour le régime réel s'impose et engage tous les revenus fonciers du foyer pendant 3 ans.
• Indivision : chaque indivisaire déduit sa quote-part. Une sortie d'indivision avant 9 ans, par exemple à la suite d'un divorce, peut rompre l'engagement.
• SCI à l'impôt sur le revenu : en principe éligible, chaque associé déduisant sa quote-part, sous réserve de conserver ses parts pendant l'engagement. Voir notre comparatif SCI à l'IR ou à l'IS.
• SCI à l'IS : exclue, puisqu'elle ne relève pas des revenus fonciers.
• Démembrement : à écarter tant que la doctrine n'a pas précisé le sort de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Une donation en cours d'engagement doit être étudiée avec prudence.

Les pièges qui transforment l'avantage en perte

• La revente anticipée : une cession avant 9 ans entraîne la reprise des amortissements déduits, sauf invalidité, licenciement ou décès. Un projet de mutation professionnelle ou de séparation doit être identifié dès le recueil.
• La vacance prolongée : le logement doit être loué dans les 12 mois et le rester. Une relocation lente dans une zone détendue fragilise l'engagement.
• Le locataire hors plafonds : les ressources du locataire se vérifient à chaque signature de bail, avec l'avis d'imposition N-2. Un mandat de gestion doit le prévoir expressément.
• L'amortissement « perdu » : la fraction qui dépasse le plafond annuel, ou qui n'a pas de revenus fonciers à absorber, ne crée pas toujours un avantage. Un client sans revenus fonciers doit être simulé avec prudence.
• Le cumul interdit : un même logement ne peut pas bénéficier à la fois du Jeanbrun et d'un autre dispositif (Denormandie, Malraux, Loc'Avantages).
• La conversion en meublé : passer en LMNP après l'engagement entraîne deux régimes de réintégration à gérer à la revente.

La méthode CGP en 6 étapes et la traçabilité du conseil

1. Recueillir la situation fiscale réelle : revenus fonciers existants et régime (micro ou réel), TMI actuelle et projetée à la retraite, plafond des niches déjà consommé.
2. Fixer l'horizon de détention : revente à 9 ans, à 15 ans ou conservation jusqu'à la transmission. C'est la variable qui pèse le plus sur le gain net.
3. Simuler deux hypothèses doctrinales : imputation du déficit sur le revenu global ou non, assiette avec ou sans travaux dans l'ancien. Retenir la plus prudente.
4. Chiffrer l'effort mensuel et le confronter à la capacité d'épargne, au taux d'endettement et au plafond de 35 % du HCSF.
5. Calculer le gain net après sortie, réintégration des amortissements et surtaxe comprises, et le comparer à une alternative (LMNP, SCPI, PER).
6. Formaliser la recommandation dans le rapport d'adéquation : hypothèses, risques de rupture d'engagement, dépendance à une doctrine non publiée, date de la simulation.

Ce dernier point n'est pas une formalité. Un investissement immobilier défiscalisant présenté sans ses contreparties est un classique des litiges pour défaut de conseil. Le rapport d'adéquation doit montrer que le client a compris l'engagement de 9 ans, l'effet de la revente et l'incertitude doctrinale. Dans la Suite Majors®, le simulateur d'amortissement et le simulateur d'impôt sur le revenu alimentent directement le dossier client, et l'assistant d'optimisation fiscale aide à retrouver les textes applicables au moment du rendez-vous.