Barème de l'usufruit (article 669 CGI) : le guide du CGP

Le barème de l'usufruit est le tableau fixé par l'article 669 du Code général des impôts qui répartit la valeur d'un bien démembré entre l'usufruit et la nue-propriété. Cette répartition dépend d'un seul paramètre : l'âge de l'usufruitier au jour du fait générateur. Plus il est âgé, moins son usufruit vaut cher, et plus la nue-propriété transmise pèse lourd dans l'assiette taxable.

Ce barème est inchangé depuis le 1^er janvier 2004. Il a remplacé un tableau issu d'une loi de 1901 qui raisonnait par tranches de vingt ans et sous-évaluait largement l'usufruit des personnes âgées. Plus de vingt ans plus tard, aucune loi de finances n'y a touché, y compris celle pour 2026. C'est l'un des rares repères fiscaux qu'un conseiller en gestion de patrimoine peut citer de mémoire sans risque.

La difficulté n'est donc pas de connaître le tableau, elle est de savoir quand il s'applique. Le barème de l'article 669 est un outil de liquidation de droits, pas une méthode d'évaluation économique. Confondre les deux conduit à des erreurs coûteuses : une cession d'usufruit temporaire mal valorisée, un IFI calculé sur la mauvaise assiette, une dette de restitution que l'administration refuse de déduire.

Ce que dit l'article 669, et ce qu'il ne dit pas

Le texte tient en deux alinéas. Le premier fixe le barème de l'usufruit viager, celui qui s'éteint au décès de l'usufruitier. Le second traite de l'usufruit constitué pour une durée fixe. Les deux ouvrent sur la même formule : ces valeurs s'appliquent « pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière ».

Cette précision est le cœur du sujet. Le législateur n'a pas voulu dire ce que vaut un usufruit sur le marché ; il a voulu donner à l'administration et au notaire une table de conversion simple, applicable sans expertise, pour calculer un impôt. Le barème est forfaitaire par construction. Il ignore le rendement du bien, la durée de vie réelle de l'usufruitier, l'état locatif, la fiscalité des revenus produits.

Il en découle une règle de méthode que tout cabinet devrait afficher : le barème s'impose quand un droit d'enregistrement est dû, il n'a qu'une valeur indicative dans tous les autres cas. Une donation, une succession, un partage soumis au droit de partage relèvent du premier régime. Une vente, un apport en société, une indemnisation entre indivisaires relèvent du second.

Deuxième précision utile en rendez-vous : l'âge retenu est l'âge révolu de l'usufruitier au jour du fait générateur. Pour une donation, c'est la date de l'acte. Pour une succession, la date du décès. Pour une réversion d'usufruit, la date du décès du premier usufruitier. Ce n'est jamais l'âge atteint dans l'année civile, ni l'âge du nu-propriétaire.

Le barème de l'usufruit viager, âge par âge

Voici le tableau complet. La colonne de gauche indique l'âge révolu de l'usufruitier, les deux suivantes la fraction de la valeur en pleine propriété attribuée à chaque droit.

L'application est mécanique. Un client de 68 ans donne la nue-propriété d'un appartement locatif estimé 400 000 euros à sa fille unique. Son usufruit vaut 40 %, la nue-propriété 60 %, soit 240 000 euros d'assiette taxable. Après l'abattement de 100 000 euros en ligne directe, les droits portent sur 140 000 euros et s'établissent à environ 26 200 euros. La même donation en pleine propriété aurait généré près de 58 200 euros de droits.

L'économie ne s'arrête pas là. Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droit supplémentaire, en application de l'article 1133 du même code. Les 160 000 euros d'usufruit n'auront jamais été taxés. C'est la mécanique centrale de la donation en nue-propriété, et la raison pour laquelle elle figure dans presque tous les plans de transmission.

Le tableau se lit aussi à l'envers, pour arbitrer une date. Reprenons le même client à quelques semaines de son 71^e anniversaire. En signant avant, la nue-propriété reste à 60 %. En signant après, elle passe à 70 %, soit 40 000 euros d'assiette en plus et environ 8 000 euros de droits supplémentaires. Une signature décalée de trois semaines vaut parfois plus que des heures d'optimisation.

L'usufruit temporaire : la règle des 23 % par décennie

Quand l'usufruit est constitué pour une durée déterminée, l'article 669, II retient 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fractionner. La logique est simple, ses conséquences le sont moins.

Premier effet de la règle : l'absence de fractionnement. Un usufruit de trois ans vaut 23 %, exactement comme un usufruit de dix ans. Un usufruit de douze ans vaut 46 %, comme un usufruit de vingt ans. Sur une donation temporaire d'usufruit consentie à un enfant étudiant, passer de dix à onze ans double presque la valeur transmise. La durée se cale donc sur les paliers, pas sur le besoin apparent.

Second effet : le plafond viager. La valeur d'un usufruit temporaire ne peut jamais excéder celle d'un usufruit viager calculé sur l'âge de son titulaire. Un usufruitier de 84 ans qui se réserve un usufruit de vingt ans ne transmet pas 54 % de nue-propriété mais 80 %, puisque son usufruit viager plafonne à 20 %. Ce plafond est régulièrement oublié dans les montages sur personnes âgées.

Troisième point, souvent ignoré : lorsque l'usufruit est constitué au profit d'une personne morale, il est nécessairement temporaire, puisqu'une société n'a pas d'espérance de vie. Sa durée est plafonnée à trente ans par l'article 619 du Code civil, et sa valeur fiscale à 69 %.

Barème fiscal contre valeur économique : deux mondes distincts

C'est le point qui sépare un conseil solide d'un conseil approximatif. La valeur économique d'un usufruit correspond à la somme actualisée des revenus que le droit procurera à son titulaire pendant sa durée. Elle dépend du rendement net du bien, du taux d'actualisation retenu et, pour un usufruit viager, de l'espérance de vie de l'usufruitier selon les tables de l'INSEE.

Sur un immeuble locatif servant 4 % net, un usufruit temporaire de quinze ans vaut économiquement de l'ordre de 45 à 50 % de la pleine propriété. Le barème fiscal, lui, le fige à 46 % après arrondi à vingt ans. Les deux se rejoignent ici par hasard. Sur un bien à faible rendement occupé par son propriétaire, l'écart devient considérable, dans un sens comme dans l'autre.

Deux garde-fous encadrent les opérations à titre onéreux. D'abord, un prix manifestement décalé de la valeur économique expose à une requalification en libéralité déguisée entre particuliers, ou en acte anormal de gestion lorsque l'acquéreur est une société contrôlée par le cédant. Ensuite, depuis le 14 novembre 2012, l'article 13, 5 du Code général des impôts impose le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire non pas en plus-value mais dans la catégorie de revenus dont relève le bien, revenus fonciers en général. La documentation officielle est consultable sur le Bulletin officiel des finances publiques.

En pratique, le cabinet doit poser la question dans cet ordre : y a-t-il un prix payé ? Si oui, la valeur économique s'impose et le barème ne sert qu'à vérifier l'ordre de grandeur. Si non, le barème suffit.

Les régimes où le barème ne commande pas

Plusieurs dispositifs écartent ou neutralisent l'article 669. Les connaître évite les erreurs les plus lourdes.

• L'IFI. L'article 968 du Code général des impôts impose le bien démembré chez le seul usufruitier, sur sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne déclare rien. Trois exceptions rétablissent la répartition selon le barème, dont l'usufruit légal du conjoint survivant recueilli en application de l'article 757 du Code civil. Une modélisation de l'IFI qui applique le barème par défaut donne un résultat faux.
• La présomption de l'article 751. Lorsque la nue-propriété appartient à un héritier présomptif du défunt, le bien est réputé faire partie de la succession en pleine propriété. La présomption tombe si le démembrement résulte d'une donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès, d'où l'importance de l'acte notarié et de sa date d'enregistrement.
• Le quasi-usufruit. Depuis la loi de finances pour 2024, l'article 774 bis interdit la déduction de la dette de restitution née d'une donation de somme d'argent avec réserve d'usufruit. Le sujet est développé dans notre guide sur le quasi-usufruit et l'article 774 bis.
• Les plus-values. En cas de cession conjointe par l'usufruitier et le nu-propriétaire, chacun calcule sa propre plus-value sur sa quote-part de prix, selon la répartition convenue entre eux. Le barème sert de référence usuelle mais n'est pas imposé.
• L'usufruit successif. Les droits dus par le second usufruitier sont liquidés lors de l'ouverture de son droit, sur la valeur du bien à cette date et selon son âge à ce moment-là, pas selon les valeurs figées dans l'acte initial.

Six pièges qui coûtent cher en rendez-vous

Ces erreurs reviennent dans les dossiers audités, et aucune ne relève de la subtilité juridique.

1. Retenir le mauvais âge. L'âge du nu-propriétaire, l'âge dans l'année ou l'âge à la date d'estimation du bien plutôt qu'à la date de l'acte : trois variantes du même oubli, chacune décalant la valeur de dix points.
2. Ignorer l'usufruit sur deux têtes. Quand un couple se réserve un usufruit conjoint avec réversion au survivant, l'évaluation se fait sur l'âge du plus jeune des deux usufruitiers. Prendre l'âge du plus âgé surévalue la nue-propriété transmise.
3. Fractionner l'usufruit temporaire. Calculer 23 % au prorata pour une durée de sept ans est une erreur pure : le texte ne fractionne pas.
4. Oublier le plafond viager. Sur un usufruitier âgé, la valeur temporaire doit être écrêtée à la valeur viagère.
5. Utiliser le barème pour fixer un prix. Dans une vente d'usufruit à une SCI familiale, c'est l'erreur qui attire le contrôle.
6. Négliger les frais et charges. Les droits se liquident sur la valeur vénale du bien, sans déduction du passif attaché sauf cas prévus, et la prise en charge des droits par le donateur ne constitue pas une donation supplémentaire.

Un septième point mérite une mention à part : la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire pendant la durée du démembrement. Les grosses réparations incombent au nu-propriétaire, l'entretien courant et les impôts liés à la jouissance à l'usufruitier. Une convention de démembrement qui organise clairement ces flux évite des conflits familiaux dix ans plus tard, y compris sur des parts de SCPI démembrées où la question se pose différemment.

Le protocole du cabinet en six points

Voici la trame utilisée pour sécuriser une opération de démembrement, du premier rendez-vous à la conservation du dossier.

1. Qualifier l'opération. À titre gratuit ou onéreux ? Viager ou temporaire ? Cette réponse détermine seule la méthode de valorisation à appliquer.
2. Figer la valeur du bien. Estimation datée et documentée, car le barème s'applique à une valeur vénale qui devra tenir devant l'administration.
3. Vérifier la date. Contrôler l'anniversaire de l'usufruitier et, le cas échéant, le délai de trois mois de l'article 751 ou le rappel fiscal des quinze ans sur les donations antérieures.
4. Chiffrer les deux scénarios. Donation en nue-propriété contre transmission au décès, avec les droits dans chaque hypothèse. Notre comparatif donation et succession détaille la méthode.
5. Documenter le devoir de conseil. Le rapport doit exposer les conséquences de l'irrévocabilité de la donation, la perte de disponibilité du bien et l'impact sur les revenus futurs du client.
6. Programmer la revue. Décès, vente du bien, réversion, arrivée du terme : chaque événement modifie la situation et doit déclencher un point avec le client.

Ce protocole suppose des données propres et à jour. Un recueil patrimonial structuré qui enregistre la date de naissance de chaque usufruitier, la valeur des biens détenus et les donations déjà consenties transforme un calcul manuel en vérification de deux minutes. C'est aussi ce qui permet de repérer, dans un portefeuille de deux cents clients, ceux qui approchent d'un seuil décennal et méritent un appel avant leur anniversaire.