Forfaits frais et travaux en plus-value immobilière : guide CGP 2026

Lors d'une cession immobilière, deux forfaits fiscaux permettent de majorer le prix d'acquisition et donc de réduire la plus-value imposable : le forfait frais d'acquisition de 7,5% et le forfait travaux de 15%. Ensemble, ils représentent une majoration de 22,5% du prix d'achat sans aucun justificatif, à condition de respecter les règles d'éligibilité. Pour un conseiller en gestion de patrimoine (CGP), maîtriser ces deux dispositifs est indispensable pour optimiser la fiscalité de cession de votre client et arbitrer entre forfait et frais réels. Ce guide complet 2026 vous donne les conditions d'application, le calcul précis, la jurisprudence récente et la méthode d'arbitrage à présenter en rendez-vous. Pour une vue plus large sur la fiscalité immobilière courante, consultez notre dossier dédié.

Comprendre la plus-value immobilière imposable

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession (net des frais supportés par le vendeur) et le prix d'acquisition (corrigé des majorations légales). Elle concerne les ventes d'immeubles bâtis, de terrains, de droits réels (usufruit, nue-propriété) ou de parts de SCI à prépondérance immobilière, lorsque le bien ne constitue pas la résidence principale du cédant.

En 2026, la plus-value nette est imposée à 19% au titre de l'impôt sur le revenu, plus 17,2% de prélèvements sociaux, soit 36,2% au total. Une surtaxe progressive (article 1609 nonies G du CGI) s'applique de 2% à 6% pour les plus-values supérieures à 50 000€. Le poids fiscal peut donc dépasser 40% sans optimisation.

Pour minorer cette assiette, le législateur autorise plusieurs majorations du prix d'acquisition : frais d'acquisition (réels ou forfaitaires), travaux (réels ou forfaitaires), et frais de voirie/réseaux/distribution. C'est dans ce cadre que s'inscrivent les forfaits 7,5% et 15%, codifiés à l'article 150 VB du CGI.

• Prix d'acquisition retenu : prix payé + frais (réels ou forfaitaires) + travaux (réels ou forfaitaires).
• Prix de cession retenu : prix de vente − frais à la charge du vendeur (diagnostic, mainlevée d'hypothèque…).
• Plus-value brute : prix de cession corrigé − prix d'acquisition majoré.
• Plus-value imposable : plus-value brute − abattements pour durée de détention.

Le forfait frais d'acquisition de 7,5%

Le forfait frais d'acquisition de 7,5% couvre les frais de notaire, droits de mutation, commissions d'agence et taxes liées à l'achat initial. Il est codifié à l'article 150 VB-II-3° du CGI et s'applique uniquement aux acquisitions à titre onéreux.

Conditions d'application :

• Acquisition à titre onéreux (achat classique). Les biens reçus par donation ou succession sont exclus, sauf option pour la valeur déclarée.
• Forfait de plein droit, sans condition de durée de détention.
• Aucun justificatif à produire : 7,5% du prix d'achat est automatiquement ajouté au prix d'acquisition.
• Le contribuable peut opter pour les frais réels sur justificatifs, notamment quand ils dépassent 7,5% (cas fréquent dans l'ancien à Paris ou pour les petits prix d'acquisition).

Exemple chiffré : votre client a acheté un appartement parisien 320 000€ en 2014. Frais de notaire et droits = 24 800€ (7,75%). En appliquant le forfait, on retient 24 000€ (7,5%). En appliquant les frais réels justifiés, on retient 24 800€. L'écart est faible mais en faveur du réel : il faut systématiquement comparer.

Le forfait travaux de 15% : conditions et calcul

Le forfait travaux de 15% du prix d'acquisition est défini à l'article 150 VB-II-4° du CGI. C'est le levier d'optimisation le plus puissant pour les biens détenus depuis plus de cinq ans, car il s'applique sans aucun justificatif de travaux réels.

Trois conditions cumulatives :

1. Bien immobilier bâti uniquement (les terrains nus sont exclus).
2. Détention supérieure à 5 ans entre l'acquisition et la cession.
3. Cession à titre onéreux (vente, échange, apport).

Lorsque ces trois conditions sont réunies, le contribuable peut majorer son prix d'acquisition de 15% sans avoir à prouver qu'il a réellement engagé des travaux. Cette majoration est un véritable abattement automatique sur l'assiette imposable.

Calcul concret : bien acquis 250 000€ en 2017, cédé 380 000€ en 2026 (9 ans de détention).

• Prix d'acquisition initial : 250 000€
• + Forfait frais d'acquisition (7,5%) : 18 750€
• + Forfait travaux (15%) : 37 500€
• Prix d'acquisition majoré : 306 250€
• Plus-value brute avant abattements : 380 000 − 306 250 = 73 750€

Sans les forfaits, la plus-value brute serait de 130 000€. Le gain fiscal est immédiat : 56 250€ d'assiette en moins, soit environ 20 360€ d'économie d'impôt (36,2%).

Forfait travaux ou travaux réels : comment arbitrer ?

Le forfait de 15% n'est pas toujours l'option la plus avantageuse. Lorsque le client a engagé des travaux d'amélioration importants (rénovation lourde, extension, surélévation), la déduction au réel peut largement dépasser 15% du prix d'acquisition. Le rôle du CGP est d'arbitrer chiffre en main.

Travaux éligibles à la déduction au réel (article 150 VB-II-4° CGI) :

• Travaux de construction, reconstruction, agrandissement (extension, surélévation, création de surface habitable).
• Travaux d'amélioration apportant un équipement ou un élément de confort nouveau (chauffage central, salle de bain supplémentaire, climatisation, ascenseur).
• Réalisés par une entreprise, factures à l'appui, avec mention de la TVA.
• Non déjà déduits des revenus fonciers ou d'un autre régime fiscal (article 150 VB-II-4° in fine).

Travaux exclus dans tous les cas :

• Entretien et réparation courante (peinture, remplacement à l'identique).
• Travaux réalisés par le propriétaire lui-même (auto-construction).
• Matériaux achetés sans facture d'entreprise.
• Travaux déjà déduits dans le cadre du déficit foncier ou du Pinel.

Méthode CGP : calculez le ratio (travaux réels justifiés / prix d'acquisition). S'il est inférieur à 15%, retenez le forfait. S'il est supérieur à 15%, retenez le réel. En cas d'égalité, privilégiez le forfait pour éviter le risque de remise en cause documentaire.

Jurisprudence récente : ce que dit le Conseil d'État

Le forfait de 15% a longtemps été considéré comme un droit absolu pour le contribuable. Une jurisprudence du Conseil d'État de 2024 a apporté une nuance importante : le forfait peut être refusé si l'administration fiscale établit que le contribuable n'a manifestement engagé aucun travaux sur le bien.

En pratique, le forfait reste applicable de plein droit dès lors que les conditions légales sont réunies. Mais un contribuable qui déclarerait explicitement n'avoir réalisé aucun travaux (par exemple en réponse à une demande de l'administration) peut se voir refuser le bénéfice du dispositif.

Implications pour le CGP :

• Ne jamais cocher la case "absence de travaux" sur les déclarations 2048-IMM si le forfait est appliqué.
• Conserver, même pour le forfait, des traces minimales (devis non réalisés, photos avant/après, attestations de syndic) pour étayer la cohérence du dossier.
• En cas de doute, préférer la déduction au réel sur facture, plus sécurisée juridiquement.
• Vérifier les positions de l'administration fiscale au BOFiP avant chaque cession importante.

Cette évolution jurisprudentielle renforce le devoir de conseil du CGP : la traçabilité documentaire du choix forfait/réel devient un élément central de la conformité AMF/ACPR.

Articulation avec les abattements pour durée de détention

Les forfaits 7,5% et 15% s'appliquent avant les abattements pour durée de détention. Ces abattements progressifs aboutissent à une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Cas pratique CGP : Madame D., 58 ans, vend en 2026 un appartement locatif acheté 180 000€ en 2003 (23 ans de détention) au prix de 350 000€. Aucun travaux justifié.

• Prix d'acquisition majoré : 180 000 + 13 500 (7,5%) + 27 000 (15%) = 220 500€
• Plus-value brute : 350 000 − 220 500 = 129 500€
• Abattement IR : exonération totale (22 ans atteints) → IR = 0€
• Abattement PS : 16 × 1,65% + 1,60% + 1 × 9% = 36,00% → PS = (129 500 × 64%) × 17,2% = 14 257€
• Surtaxe : non applicable (PV après abattement IR = 0)
• Imposition totale : 14 257€ au lieu de 61 591€ sans forfaits ni abattements

La combinaison forfaits + durée de détention est donc le levier d'optimisation le plus puissant pour les biens locatifs anciens. C'est un argumentaire à intégrer systématiquement dans la projection patrimoniale long terme du client.

Plus-value en SCI ou en démembrement : règles spécifiques

Les forfaits 7,5% et 15% s'appliquent également aux cessions réalisées par une SCI à l'IR (translucide fiscalement) ou à un cédant en démembrement (usufruit ou nue-propriété), avec quelques particularités.

• SCI à l'IR : chaque associé est imposé sur sa quote-part de plus-value, en appliquant les forfaits au prorata de ses droits. Les conditions de durée de détention s'apprécient au niveau de la SCI.
• SCI à l'IS : régime des plus-values professionnelles, les forfaits ne s'appliquent pas. C'est un point d'attention majeur lors du conseil sur le choix d'enveloppe.
• Cession de la nue-propriété : les forfaits sont calculés sur la valeur acquise de la nue-propriété (article 669 du CGI).
• Cession de l'usufruit temporaire : régime particulier, les forfaits ne s'appliquent pas (régime des revenus de l'article 13-5 du CGI).
• Donation puis cession : le donataire reprend la valeur déclarée à la donation comme prix d'acquisition. Le forfait travaux 15% s'applique si la durée de détention du donataire dépasse 5 ans.

Pour aller plus loin sur les arbitrages d'enveloppe et l'optimisation patrimoniale immobilière, consultez notre dossier sur les stratégies de transmission et notre guide disponible fiscal.

Comment Majors automatise l'analyse des forfaits

La Suite Majors® intègre un module de simulation de plus-value immobilière connecté au dossier patrimonial du client. À partir des informations de détention saisies dans le recueil patrimonial, l'outil calcule automatiquement :

• Le prix d'acquisition majoré avec les deux forfaits (frais 7,5% et travaux 15%).
• La comparaison forfait vs travaux réels sur la base des factures importées dans le coffre-fort numérique.
• Les abattements pour durée de détention (IR et PS séparément).
• La surtaxe progressive au-delà de 50 000€.
• Une note de synthèse exportable, intégrable au rapport d'adéquation et au DER.

Ce gain de temps est considérable : un calcul manuel sur Excel prend en moyenne 30 à 45 minutes par dossier. Avec Majors, le résultat est instantané et le risque d'erreur est éliminé. Le CGP peut consacrer ce temps libéré à la stratégie patrimoniale globale du client. Pour découvrir l'ensemble des outils, consultez notre guide des outils indispensables du CGP.

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