Clause de tontine : fonctionnement, fiscalité et risques, le guide CGP

La clause de tontine, aussi appelée pacte tontinier ou clause d'accroissement, est une stipulation insérée dans l'acte d'achat d'un bien acquis à plusieurs, selon laquelle le dernier survivant sera réputé en avoir toujours été le seul propriétaire, depuis le jour de l'acquisition. Le bien ne tombe donc jamais dans la succession du premier décédé : ses héritiers n'ont aucun droit dessus. Pour des concubins qui achètent leur résidence principale, l'effet civil est puissant. L'effet fiscal l'est beaucoup moins, puisque l'article 754 A du CGI soumet l'accroissement aux droits de succession, soit 60 % entre personnes non parentes. Ajoutez une jurisprudence exigeante sur l'aléa, une rigidité totale en cas de séparation et, depuis avril 2026, la nullité des SCI dont toutes les parts sont « tontinées » : la clause de tontine reste un outil utile, à condition d'être prescrite pour les bonnes raisons. Ce guide reprend le mécanisme, les conditions de validité, la fiscalité, les risques et les alternatives que le CGP doit mettre en regard.

Clause de tontine : définition et mécanisme juridique

Le pacte tontinier n'est défini par aucun article du Code civil : c'est une création de la pratique notariale, encadrée par la jurisprudence. Sa mécanique repose sur une double condition. Chaque acquéreur est propriétaire de la totalité du bien sous condition suspensive de sa survie, et sous condition résolutoire de son prédécès. Au premier décès, la condition se réalise : le survivant est censé avoir été seul propriétaire depuis l'origine, et le défunt est censé ne l'avoir jamais été.

La Cour de cassation qualifie cette opération de contrat aléatoire à titre onéreux : chacun paie sa part du prix en échange d'une chance de devenir seul propriétaire. Cette qualification a deux conséquences majeures. Elle soustrait la clause à la prohibition des pactes sur succession future (Cass. ch. mixte, 27 novembre 1970, n° 68-10.452). Elle l'écarte aussi, en principe, de la qualification de libéralité, et donc des règles de la réserve héréditaire : le bien n'entre ni dans la masse de calcul de la réserve, ni dans le partage.

Deux confusions reviennent souvent en rendez-vous. La clause de tontine n'a rien à voir avec les tontines d'épargne (associations tontinières proposées par certains assureurs, ou tontines collectives entre particuliers). Et elle ne crée pas d'indivision : tant que les acquéreurs sont vivants, aucun n'est titulaire d'une quote-part, ce qui explique l'essentiel de ses effets, positifs comme négatifs.

Tontine ou indivision : les différences qui comptent

Ce tableau résume l'arbitrage : la tontine achète la certitude de garder le logement au prix de la liberté de sortir. Pour un couple stable qui veut protéger le survivant contre des héritiers (enfants d'une première union, parents), l'échange peut être rationnel. Pour un couple récent, il l'est rarement. Les situations d'indivision successorale que la tontine évite sont réelles, mais celles qu'elle crée en cas de rupture le sont tout autant.

Les conditions de validité : aléa viager et financement équilibré

Puisque la clause n'échappe à la qualification de donation qu'en raison de son caractère aléatoire, tout ce qui supprime l'aléa la fragilise. La jurisprudence contrôle deux formes d'aléa, bien résumées par le commentaire de l'arrêt CA Lyon, 9 février 2016, n° 13/03208, publié au Bulletin des arrêts de la cour d'appel de Lyon.

1. L'aléa viager. Au jour de l'acte, l'ordre des décès doit être réellement incertain. Une forte différence d'âge ou une maladie grave connue de l'un des acquéreurs peut le faire disparaître (Cass. 1^re civ., 10 mai 2007, n° 05-21.011). Dans l'affaire lyonnaise, la cour a annulé la clause entre deux concubins séparés par 18 ans d'écart.
2. L'aléa lié au financement. Chacun doit courir le risque de perdre sa mise. Si un seul acquéreur finance tout le bien, l'autre ne risque rien : l'aléa disparaît, et l'opération ressemble à une donation. Dans le même arrêt, le bien avait été payé par les deniers personnels du seul concubin.

La sanction n'est pas théorique. Privée d'aléa, la clause peut être annulée, et le bien retombe alors dans une indivision ordinaire, partageable. Elle peut aussi être requalifiée en donation déguisée. Dans un arrêt du 12 janvier 2022 (Cass. 1^re civ., n° 20-12.232), rendu entre époux, la Cour de cassation a tiré les conséquences d'une telle requalification : le bien est réuni à la masse à partager et s'impute sur les droits successoraux du conjoint survivant, qui peut seulement réclamer un complément s'il reste en deçà de la quotité disponible entre époux.

Les signaux d'alerte à repérer avant la signature

• Un écart d'âge important, ou un état de santé dégradé connu de l'un des acquéreurs.
• Un apport personnel, ou des remboursements d'emprunt, supportés de façon très inégale.
• Des enfants d'une précédente union qui ont intérêt à contester l'opération au décès.
• Une clause ajoutée « pour éviter les droits » plutôt que pour organiser le sort du logement.

Quand le financement est inégal, l'acte peut prévoir des quotes-parts de contribution et la manière dont elles seront traitées : la clause n'impose pas un financement strictement paritaire, mais le déséquilibre doit rester explicable autrement que par une intention libérale. Le CGP n'a pas à rédiger l'acte, qui relève du notaire, mais il doit documenter les apports réels de chacun dans le bilan patrimonial.

Fiscalité de la tontine : l'article 754 A du CGI

Pendant des décennies, la tontine a permis d'échapper aux droits de succession, puisque le survivant était réputé propriétaire depuis l'origine. Le législateur a fermé cette voie. Selon l'article 754 A du CGI, les biens recueillis en vertu d'une telle clause sont, au point de vue fiscal, réputés transmis à titre gratuit à chacun des bénéficiaires de l'accroissement. Concrètement, le survivant paie des droits de mutation par décès sur la part qui lui « accroît », selon son lien de parenté avec le défunt.

L'exception de la résidence principale de moins de 76 000 €

Le même article prévoit une exception : l'article 754 A ne s'applique pas à l'habitation principale commune à deux acquéreurs lorsque sa valeur globale est inférieure à 76 000 €. Dans ce cas, le transfert est soumis aux droits de mutation à titre onéreux, ceux d'une vente immobilière, nettement moins lourds que 60 %. Depuis la loi de finances pour 2010 (loi n° 2009-1673, article 33), le survivant peut aussi opter pour les droits de succession : l'option est utile aux époux et partenaires de PACS, qui sont alors totalement exonérés au lieu de payer des droits de vente. Le seuil n'est pas indexé : aux prix de 2026, il ne concerne plus que des logements très modestes.

Illustration chiffrée : l'addition pour des concubins

Prenons un cas fictif. Deux concubins achètent leur résidence principale 400 000 €, avec clause de tontine, en finançant chacun la moitié. L'un décède quelques années plus tard, le bien valant toujours 400 000 €.

• Part accroissant au survivant : 200 000 €.
• Droits de succession : (200 000 − 1 594) × 60 % = 119 043,60 €, à acquitter lors du dépôt de la déclaration de succession, en principe dans les six mois du décès.
• À comparer avec un capital de 200 000 € d'assurance vie versé au survivant sur des primes versées avant 70 ans : (200 000 − 152 500) × 20 % = 9 500 € au titre de l'article 990 I du CGI.

L'exemple montre la vraie fonction de la tontine entre concubins : elle garantit la propriété, pas l'économie d'impôt. Si le survivant ne dispose pas de 119 000 € de liquidités, il risque de devoir vendre le bien que la clause devait lui conserver. D'où la combinaison classique : tontine pour le logement, assurance vie avec une clause bénéficiaire dimensionnée pour financer les droits.

Et l'IFI ?

Pour l'impôt sur la fortune immobilière, les biens acquis en tontine sont inclus dans le patrimoine de chacun des contractants au prorata des sommes investies par chacun, en ne retenant que les survivants au 1^er janvier de l'année d'imposition (BOI-PAT-IFI-20-20-30-30, § 240 et 260). Pour des acquéreurs non mariés, chacun déclare donc sa part, ce qui compte pour les clients proches du seuil ; le point mérite d'être intégré à la modélisation IFI du dossier.

Séparation, vente, sortie : les risques de la clause de tontine

Le principal risque de la tontine ne se matérialise pas au décès, mais du vivant des acquéreurs. Faute d'indivision, aucun des deux ne peut invoquer l'article 815 du Code civil pour demander le partage, ni obtenir du juge la vente forcée du bien. En cas de séparation, trois issues seulement sont possibles.

• Un accord pour vendre. Le bien est vendu d'un commun accord. Reste à savoir comment se répartit le prix : si l'acte ne l'a pas prévu, la question se tranche entre les ex-partenaires, souvent au pire moment.
• Un accord pour renoncer à la clause. Les deux acquéreurs peuvent mettre fin au pacte par un acte notarié. Le bien est alors, en principe, détenu en indivision, et chacun peut ensuite en demander le partage. L'opération a un coût d'acte.
• Le blocage. Sans accord, chacun reste titulaire d'un droit conditionnel sur le tout : le bien est figé jusqu'au premier décès. L'occupant reste en place, l'autre continue parfois de rembourser un prêt pour un logement qu'il n'habite plus.

Le financement ajoute une difficulté. La banque n'est pas partie au pacte tontinier : les co-emprunteurs restent tenus du prêt dans les termes du contrat de crédit, souvent solidairement, quel que soit l'avenir de la clause. Il faut donc vérifier la cohérence entre la tontine, les quotités de l'assurance emprunteur et la capacité du survivant à assumer seul les échéances restantes.

Ce que l'acte d'acquisition devrait prévoir

Une tontine bien rédigée anticipe ce que la loi ne règle pas. Les points à soulever avec le notaire :

• le sort du prix en cas de vente amiable (répartition selon les apports, ou report de la clause sur le bien acquis en remploi) ;
• les modalités d'une renonciation conjointe, et qui en supporte les frais ;
• la répartition des charges, des travaux et des échéances d'emprunt pendant la détention ;
• la traçabilité des apports de chacun, pour sécuriser l'aléa lié au financement.

Pour un couple dont la stabilité n'est pas établie, ces précautions ne suffisent pas toujours : d'autres montages offrent une protection comparable au décès sans figer le bien en cas de rupture. Les cas de séparation montrent que c'est souvent là que le conseil initial est jugé.

Tontine et SCI : l'arrêt du 9 avril 2026

Pour éviter la rigidité de la tontine sur le bien lui-même, une pratique répandue consistait à constituer une SCI entre concubins et à insérer dans les statuts une clause d'accroissement portant sur les parts. La Cour de cassation a jugé ce montage dangereux. Dans un arrêt publié au Bulletin (Cass. 3^e civ., 9 avril 2026, n° 25-12.992), elle retient que, lorsqu'elle porte sur l'ensemble des parts d'une société civile, la clause statutaire de tontine est contraire à l'article 1832 du Code civil, qui exige qu'une société soit instituée par deux ou plusieurs personnes.

Le raisonnement tient à l'effet rétroactif de la clause : si le survivant est réputé avoir toujours détenu toutes les parts, la société n'a jamais compté qu'un seul associé. La sanction est lourde, puisque c'est la société elle-même qui encourt la nullité, et non la seule clause. Dans l'affaire jugée, deux concubins avaient créé en 2010 une SCI à parts égales, avec une clause attribuant au dernier survivant la totalité des parts.

Les commentateurs relèvent que l'arrêt vise une clause couvrant la totalité des parts : une tontine limitée à une partie du capital, qui laisse subsister au moins deux associés depuis l'origine, ne tombe pas sous le même grief. Pour le CGP, la conséquence pratique est simple : recenser les SCI de clients comportant une clause d'accroissement dans leurs statuts, et les soumettre au notaire ou à l'avocat du client pour une revue. Une SCI existante dont la validité est contestable fragilise tout ce qui repose sur elle : baux, emprunts, stratégie de transmission.

Tontine, testament, SCI, assurance vie : le comparatif des solutions

La tontine répond à une question précise : comment faire en sorte que le survivant garde le logement ? D'autres outils y répondent aussi, avec des contreparties différentes. Le tableau ci-dessous les compare pour un couple de concubins, cas où l'arbitrage est le plus sensible.

Deux enseignements ressortent. D'abord, pour des concubins, le PACS assorti d'un testament règle à lui seul la question fiscale, ce qu'aucun autre outil ne fait. La tontine n'a alors d'intérêt que si le couple veut aussi écarter des héritiers réservataires, ce qui suppose d'en mesurer la légitimité et le risque contentieux. Ensuite, ces solutions se combinent plus qu'elles ne s'opposent : la protection d'un partenaire se construit en assemblant le mode de détention, le statut du couple et la liquidité, comme le détaille notre guide sur la protection du partenaire pacsé ou concubin.

Entre époux, l'analyse est différente : le conjoint survivant est exonéré et dispose de droits légaux, que la donation au dernier vivant ou un avantage matrimonial peuvent renforcer. La tontine ajoute peu, sinon un risque de requalification, comme l'a montré l'arrêt de 2022. Les couples en famille recomposée sont ceux pour lesquels la question se pose le plus souvent, et pour lesquels le risque de contestation par les enfants est le plus élevé.

La méthode CGP pour conseiller (ou déconseiller) une tontine

Le CGP intervient rarement au moment où la clause est rédigée : le client la découvre chez le notaire, la veille de la signature. D'où l'intérêt d'un protocole en amont, dès que le projet d'acquisition apparaît dans le dossier.

1. Qualifier l'objectif. Garder le logement ? Écarter des héritiers ? Réduire les droits ? La tontine ne répond bien qu'au premier, partiellement au deuxième, pas au troisième entre concubins.
2. Tester l'aléa. Âges, état de santé déclaré, répartition réelle des apports et des remboursements : si l'un des critères fait défaut, orienter vers une autre solution.
3. Chiffrer les deux décès. Pour chaque scénario, calculer les droits dus par le survivant et vérifier qu'il peut les payer dans le délai de la déclaration de succession.
4. Mesurer le scénario de rupture. Présenter au couple ce qui se passe en cas de séparation, par écrit, avant la signature.
5. Comparer avec les alternatives. PACS et testament, indivision avec convention, démembrement croisé, assurance vie : le choix doit être motivé.
6. Coordonner avec le notaire. Transmettre l'analyse, notamment sur le sort du prix en cas de vente et la traçabilité des apports.
7. Programmer une révision. Mariage, PACS, naissance, séparation, remboursement anticipé : chaque événement peut rendre la clause inadaptée.

Ces étapes s'appuient sur un dossier à jour : situation familiale, âges, mode de détention des biens, apports, contrats d'assurance vie et clauses bénéficiaires. La Suite Majors® les réunit dans le bilan patrimonial et conserve l'acte d'acquisition, les statuts de SCI et la note de conseil dans le coffre-fort numérique, pour que la clause soit revue quand la situation du couple change.

Les erreurs les plus fréquentes

• Présenter la tontine comme un moyen d'éviter les droits de succession entre concubins.
• Laisser un seul acquéreur financer le bien sans documenter les apports.
• Ignorer le scénario de séparation, alors que c'est souvent le risque le plus concret pendant la durée d'un prêt.
• Oublier de prévoir la liquidité nécessaire au paiement des droits par le survivant.
• Conserver sans la revoir une SCI dont les statuts « tontinent » la totalité des parts, depuis l'arrêt du 9 avril 2026.

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