Don familial exonéré de 100 000 € : l'article 790 A bis avant fin 2026

Le don familial exonéré de l'article 790 A bis du CGI est une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit : un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent peut transmettre jusqu'à 100 000 € en franchise totale de droits à un descendant, à condition que la somme soit affectée dans les six mois à l'acquisition d'un logement neuf destiné à la résidence principale ou à des travaux de rénovation énergétique. Le plafond global est de 300 000 € par donataire, tous donateurs confondus. Le dispositif, issu de la loi de finances pour 2025, ne concerne que les dons réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Autrement dit : il reste quatre mois pour le mettre en œuvre, et c'est aujourd'hui l'un des rares sujets de transmission où l'inaction a un coût chiffrable. Ce guide en détaille le fonctionnement, les pièges, et la méthode de conseil à appliquer. Pour replacer ce levier dans une stratégie plus large, consultez notre comparatif chiffré donation vs succession.

Qu'est-ce que le don familial de l'article 790 A bis ?

L'article 790 A bis du Code général des impôts crée une exonération de droits de donation distincte des abattements classiques. Elle ne remplace rien : elle s'ajoute à l'abattement de 100 000 € en ligne directe de l'article 779 et au don familial de sommes d'argent de 31 865 € de l'article 790 G. C'est ce cumul qui fait tout l'intérêt du dispositif.

Trois caractéristiques la distinguent des autres outils de transmission anticipée :

• Elle porte exclusivement sur des sommes d'argent, données en pleine propriété. Un don de titres, d'un bien immobilier ou d'une nue-propriété n'entre pas dans le champ. Impossible, ici, de recourir au démembrement pour optimiser l'assiette : c'est du cash, sans réserve d'usufruit ni condition suspensive.
• Elle est conditionnée à une affectation. Le donataire n'est pas libre de l'usage des fonds : il doit les employer, dans un délai contraint, à un projet immobilier précisément défini par le texte.
• Elle est temporaire. Les dons doivent intervenir entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Un rapport d'évaluation devait être remis au Parlement avant le 30 septembre 2026 pour éclairer une éventuelle prorogation : à ce jour, aucune reconduction n'est acquise.

Pour un CGP, cela change la nature de la conversation. Il ne s'agit pas d'un arbitrage de long terme que l'on peut reporter d'un exercice à l'autre, mais d'une fenêtre qui se referme. Les clients concernés sont identifiables : parents ou grands-parents disposant de liquidités disponibles, et descendants engagés dans un projet de résidence principale ou de rénovation.

Qui peut donner, qui peut recevoir, et jusqu'à combien

Le périmètre familial est strict. Sont admis comme donateurs : les parents, les grands-parents et les arrière-grands-parents. À défaut de descendance, un oncle ou une tante peut consentir le don à un neveu ou une nièce. Aucun autre lien de parenté n'ouvre droit à l'exonération, et aucune condition d'âge n'est exigée — ni du donateur, ni du donataire, contrairement au don familial de l'article 790 G qui impose au donateur d'avoir moins de 80 ans.

Les plafonds se lisent à deux niveaux, et cette double lecture est la source d'erreur la plus fréquente :

Concrètement, un couple de parents peut transmettre 200 000 € exonérés à un enfant (100 000 € chacun), et deux grands-parents y ajouter 100 000 € pour atteindre le plafond global de 300 000 €. En présence de plusieurs enfants, chaque donataire dispose de son propre plafond : une fratrie de trois enfants peut recevoir jusqu'à 900 000 € exonérés à ce titre, si chaque enfant porte un projet éligible.

Attention au piège de l'égalité entre héritiers : cette exonération étant liée à un projet immobilier, elle profite mécaniquement à l'enfant qui achète ou rénove. Le conseiller doit anticiper le rapport civil des libéralités et, le cas échéant, envisager une donation-partage pour figer les valeurs et prévenir les tensions successorales.

À quoi les fonds doivent être affectés, et dans quel délai

C'est le cœur du dispositif — et la principale cause de remise en cause. Deux emplois seulement sont éligibles.

1. L'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le bien ne doit jamais avoir été habité ni utilisé au moment de l'acquisition. Il doit être affecté à la résidence principale du donataire, ou donné en location à usage d'habitation principale à un locataire extérieur à son foyer fiscal. Sont en revanche exclus : l'acquisition d'un terrain à bâtir seul, la résidence secondaire, l'investissement locatif meublé touristique, et l'apport à une SCI. Ce dernier point mérite d'être signalé aux clients qui structurent habituellement leurs acquisitions via une société civile : le don doit financer une acquisition faite par le donataire lui-même.

2. Les travaux de rénovation énergétique réalisés dans le logement dont le donataire est propriétaire et qu'il affecte à sa résidence principale. Les travaux visés sont ceux éligibles au dispositif MaPrimeRénov'. Ici, la souplesse locative disparaît : l'exonération suppose une occupation à titre de résidence principale par le donataire.

Dans les deux cas, les sommes doivent être employées dans les six mois suivant le versement du don. Ce délai est court, et il court à compter du don, non de la signature du compromis. Un client qui donne en septembre pour une livraison VEFA prévue l'année suivante doit vérifier que l'affectation — appels de fonds, signature de l'acte authentique — intervient bien dans la fenêtre. À défaut, l'exonération tombe et les droits deviennent exigibles.

S'ajoute un engagement de conservation de cinq ans. Le bien acquis doit rester la résidence principale du donataire ou être loué à usage d'habitation principale pendant cinq ans, à compter de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux. Une revente anticipée, un changement d'affectation ou une mise en location saisonnière dans ce délai fragilisent l'exonération.

Dernier point de vigilance, souvent découvert trop tard : le non-cumul avec les aides publiques. Les dépenses financées par le don ne peuvent pas ouvrir droit, pour les mêmes montants, à MaPrimeRénov', à un crédit ou une réduction d'impôt, ni être déduites des revenus fonciers. Il faut donc ventiler les dépenses dès le devis et conserver une comptabilité claire des factures affectées au don. Pour situer ce levier parmi les autres dispositifs immobiliers de l'année, voyez notre guide de la défiscalisation immobilière 2026.

Le cas chiffré : 231 865 € transmis sans un euro de droits

Prenons une situation courante. Martine et Philippe, 68 et 71 ans, disposent de 450 000 € de liquidités placées sur des contrats d'assurance-vie et un compte-titres. Leur fille Camille, 34 ans, signe une VEFA à 420 000 € pour sa résidence principale, avec un apport limité et une capacité d'emprunt tendue au regard des taux actuels.

Sans le dispositif, aider Camille à hauteur de 300 000 € coûterait cher. Après application des abattements de droit commun, la fraction taxable subirait le barème en ligne directe, avec des tranches à 20 % au-delà de 15 932 € et jusqu'à 30 % au-delà de 552 324 €.

Avec une architecture optimisée, la facture devient nulle. Voici le décompte, par parent et par enfant :

Martine et Philippe étant deux, la capacité de transmission exonérée à Camille atteint 463 730 € — dont 200 000 € au titre du seul article 790 A bis. Ils choisissent de donner 300 000 € : 200 000 € sous le régime du 790 A bis, affectés à la VEFA, et 100 000 € au titre des abattements classiques, libres d'emploi. Droits de donation dus : zéro.

L'économie n'est pas seulement fiscale. En réduisant le montant emprunté de 300 000 €, Camille améliore son taux d'endettement et le coût total de son crédit. Et pour ses parents, l'opération purge par anticipation une fraction de l'assiette successorale future, avec un effet mécanique sur les droits que leurs héritiers auraient acquittés. Sur ce point, le raisonnement rejoint celui développé dans notre article sur la stratégie avant/après en succession.

Un point à ne pas négliger : la capacité contributive des donateurs. Donner 300 000 € à 68 ans suppose de vérifier que le train de vie, la dépendance éventuelle et les besoins de long terme restent couverts. Un chiffrage de la trajectoire de revenus des donateurs, tenant compte d'une éventuelle perte d'autonomie, doit précéder toute décision — c'est tout l'objet d'une projection patrimoniale globale actifs/passifs conduite en amont.

Les cinq erreurs qui font tomber l'exonération

Le dispositif est simple sur le principe, exigeant dans l'exécution. Cinq écueils reviennent régulièrement.

1. Le don versé trop tôt. Le délai de six mois court à compter du versement, pas de la décision. Donner en janvier pour un acte authentique signé en octobre fait perdre l'exonération. La bonne séquence consiste à caler le don sur le calendrier notarial, une fois le projet suffisamment avancé pour que l'emploi soit certain.
2. L'acquisition d'un bien ancien. Le texte vise le logement neuf ou en VEFA, jamais habité ni utilisé. Un client qui achète un appartement ancien, même entièrement à rénover, sort du champ de l'exonération « acquisition ». Il peut en revanche relever du volet « rénovation énergétique » pour les travaux, s'il en est propriétaire et y établit sa résidence principale.
3. L'apport à une SCI. Réflexe fréquent chez les familles qui structurent leur patrimoine immobilier, l'apport en compte courant ou en capital d'une société civile fait échouer la condition d'affectation. L'acquisition doit être portée par le donataire.
4. Le double emploi avec MaPrimeRénov'. Présenter les mêmes factures à l'administration fiscale au titre du don et à l'Anah au titre de l'aide expose à une remise en cause. La parade est méthodologique : deux lots de factures, deux affectations distinctes, documentées dès le devis.
5. L'oubli de la déclaration. Un don manuel non déclaré n'est pas exonéré ; il est simplement non révélé. Le jour où il est découvert — souvent au règlement de la succession — les droits sont réclamés, majorés des intérêts de retard. La déclaration est le seul moyen de donner date certaine au don et de sécuriser le régime.

À ces cinq erreurs s'ajoute une question de fond : le régime matrimonial des donateurs. Un don prélevé sur des fonds communs engage les deux époux et s'impute sur leurs plafonds respectifs. Un don sur biens propres suit une autre logique. Le sujet est traité en détail dans notre guide des régimes matrimoniaux et stratégie patrimoniale.

Formalités et preuves : le dossier à constituer

L'exonération se gagne sur le fond, mais elle se perd sur la forme. Le donataire doit déclarer le don. Pour un don manuel — virement, chèque —, la déclaration s'effectue au moyen du formulaire n° 2735-SD, en principe dans le mois qui suit, depuis l'espace particulier du site des impôts ou auprès du service de l'enregistrement. Lorsque la libéralité est constatée par acte notarié, l'enregistrement est pris en charge par le notaire, avec l'avantage d'une date certaine et d'une rédaction sur mesure des clauses d'affectation.

Notre recommandation, sur des montants de cette ampleur : passer par le notaire. Le coût marginal est faible au regard de l'enjeu, et l'acte permet d'articuler proprement le don avec le rapport successoral, une éventuelle donation-partage ou une clause de remploi.

Le dossier de preuve à conserver comprend au minimum :

• Le justificatif du versement (relevé bancaire, ordre de virement) daté, permettant de faire courir le délai de six mois ;
• La déclaration 2735-SD enregistrée ou l'acte notarié ;
• Les pièces d'affectation : contrat de réservation, acte authentique d'acquisition, appels de fonds VEFA, ou devis et factures de travaux avec mention des équipements installés ;
• Les éléments d'occupation attestant de l'affectation en résidence principale ou du bail d'habitation principale, sur toute la période de cinq ans ;
• La traçabilité du conseil : compte rendu de rendez-vous, chiffrage des scénarios, mise en garde sur les conditions et le risque de remise en cause.

Ce dernier point relève directement de votre responsabilité professionnelle. Un dispositif temporaire, conditionné et à double détente — six mois d'affectation, cinq ans de conservation — appelle une documentation du devoir de conseil irréprochable. Un coffre-fort numérique et une GED intelligente rattachés au dossier client permettent de retrouver ces pièces cinq ans plus tard, quand le contrôle ou la contestation surviennent. Les commentaires administratifs relatifs aux exonérations de droits de mutation à titre gratuit sont consultables sur le BOFiP (BOI-ENR-DMTG-20-20-20), et les barèmes et abattements de droit commun sur service-public.gouv.fr.

La méthode CGP en six étapes avant le 31 décembre

Quatre mois, c'est court pour un sujet qui mobilise trois générations, un notaire et parfois un promoteur. Voici la séquence que nous recommandons.

1. Filtrer le portefeuille. Croisez trois critères dans votre base clients : donateurs potentiels de plus de 60 ans, liquidités disponibles supérieures à 100 000 €, et enfants ou petits-enfants majeurs. Le recueil patrimonial structuré rend ce filtrage immédiat ; un fichier Excel le rend fastidieux.
2. Qualifier le projet du donataire. Sans projet immobilier neuf ou de rénovation identifié et calé dans le temps, le dispositif est inapplicable. C'est le premier point à vérifier, avant même de parler fiscalité.
3. Chiffrer l'ensemble des enveloppes. Présentez au client le cumul complet — 779, 790 G, 790 A bis — et l'économie de droits en valeur absolue. C'est ce chiffre, pas le mécanisme, qui déclenche la décision.
4. Vérifier la soutenabilité pour le donateur. Projetez les revenus et le patrimoine résiduel des donateurs sur vingt ans, dépendance incluse. Un don qui appauvrit le donateur est un mauvais conseil, quel que soit son rendement fiscal.
5. Coordonner avec le notaire et caler le calendrier. Fixez la date du versement en fonction de l'acte, pas l'inverse. Documentez par écrit le délai de six mois et l'engagement de cinq ans auprès du donataire, qui est celui sur qui pèse le risque.
6. Archiver et programmer le suivi. Créez dès le départ les rappels aux échéances clés : emploi des fonds à six mois, contrôle annuel de l'affectation, fin de l'engagement à cinq ans. Un dossier bien suivi est un dossier qui tient.

Cette séquence n'a rien d'exceptionnel : c'est la mécanique habituelle du conseil patrimonial, appliquée sous contrainte de calendrier. Ce qui fait la différence, c'est la capacité à identifier vite les dossiers concernés puis à produire un chiffrage lisible en rendez-vous. La Suite Majors® a été conçue pour cela : segmenter le portefeuille sur des critères patrimoniaux, générer les documents de conseil, et conserver la trace horodatée de chaque recommandation. Pour une vue d'ensemble des mesures de l'année, notre analyse de la loi de finances 2026 replace ce dispositif parmi les autres opportunités à saisir.