SCPI : ce que les contrôles AMF d'octobre 2026 changent pour le conseil des CGP

Le 30 octobre 2026, l'Autorité des marchés financiers a publié la synthèse d'une série de contrôles courts et thématiques (dits SPOT) consacrés aux communications faites aux clients sur les SCPI. Le constat est sévère : information sur les risques incomplète, supports commerciaux introuvables ou périmés, rapports d'adéquation standardisés, risque du crédit passé sous silence. Les quatre établissements contrôlés sont des prestataires de services d'investissement, mais les règles en cause sont celles du conseil en investissement. Elles s'appliquent aussi, dans les limites de leur régime, aux conseillers en investissements financiers (CIF). Voici ce que l'AMF a relevé, et ce qu'un cabinet de CGP a intérêt à vérifier dans ses dossiers SCPI dès maintenant.

Ce que l'AMF a contrôlé

Ces contrôles s'inscrivent dans les priorités de supervision 2025 de l'AMF. Ils ont porté sur quatre prestataires de services d'investissement agréés pour le conseil en investissement, de tailles et de modèles différents. Tous distribuaient des SCPI exclusivement dans le cadre du conseil.

• Période examinée : du 1^er janvier 2022 au premier trimestre 2026.
• Point de bascule retenu : juillet 2023, date à laquelle l'AMF avait déjà signalé la dégradation du marché des SCPI dans sa cartographie des risques.
• Échantillon : pour chaque établissement, une SCPI dont la situation s'était dégradée et les dix souscriptions conseillées les plus récentes sur ce produit, soit 40 souscriptions au total.
• Six axes : l'offre de SCPI, la stratégie de distribution, la documentation précontractuelle et commerciale, l'information du réseau et des clients pendant la vie du produit, l'évaluation de l'adéquation, et le rôle de la conformité.

Deux précisions de l'AMF à garder en tête. Le panel n'est pas représentatif de l'ensemble de la place. Et la synthèse ne constitue ni une position ni une recommandation : les « bonnes » et « mauvaises » pratiques décrivent ce que les contrôleurs ont observé. En revanche, les rappels réglementaires encadrés correspondent à des manquements constatés.

Les six manquements qui reviennent

1. Une information sur les risques incomplète avant le conseil

Aucun des quatre établissements ne remettait, avant le conseil, une information complète sur la nature et les risques des SCPI. Les documents étaient souvent transmis après la recommandation personnalisée, et la documentation du producteur était reprise telle quelle. Une mention générique sur la liquidité ne suffit plus une fois le risque matérialisé : le client doit comprendre les conditions de sortie, la possibilité d'une exécution partielle ou différée, la baisse du prix de part et les limites des fonds de remboursement.

2. Aucune preuve de remise des supports commerciaux

Trois établissements sur quatre ne pouvaient pas prouver que les supports commerciaux avaient été remis au client, ni identifier la version utilisée. Chez l'un d'eux, les documents dataient de trois à quatre ans et étaient antérieurs aux baisses de prix. L'AMF rappelle que le distributeur reste responsable des supports produits par la société de gestion, y compris quand leur remise est facultative.

3. Des rapports d'adéquation standardisés

Chez les quatre établissements, les rapports d'adéquation étaient très standardisés et ne tenaient pas compte des différences entre SCPI. Ils mentionnaient rarement le contexte défavorable, la baisse de la valeur de part, les tensions de liquidité, ni la raison pour laquelle le produit restait adapté au client. Dans un établissement, de nombreuses souscriptions dépassaient les seuils internes de concentration, alors que le rapport concluait que le conseil respectait tous les critères et qu'une mention reportait sur le client la responsabilité de l'évaluation. Le commentaire de l'AMF est sans ambiguïté : une telle formulation est « incompatible avec la logique du conseil en investissement ». C'est le conseiller, pas le client, qui répond de l'adéquation.

4. Un questionnaire muet sur la liquidité

Le contenu des questionnaires de connaissances n'avait changé dans aucun établissement. Un seul posait explicitement une question sur la faible liquidité des SCPI. Dans un autre, des clients qui avaient déclaré n'avoir aucune expérience des SCPI, ou à qui la question n'avait pas été posée, se sont vu recommander ces produits sans mise en garde spécifique.

5. Le crédit traité comme un détail

Pour les souscriptions financées à crédit, deux établissements ne personnalisaient pas l'avertissement sur le risque du financement dans une partie des rapports d'adéquation : 40 % des dossiers concernés chez l'un, 20 % chez l'autre. L'AMF souligne que l'emprunt amplifie les pertes et les difficultés de sortie, et modifie donc le profil de risque. Elle l'avait déjà rappelé par courrier à l'ASPIM le 28 avril 2025.

6. Une conformité qui n'a pas suivi la hausse du risque

Dans trois établissements sur quatre, l'implication de la conformité n'a pas été renforcée alors que le risque de mauvaise commercialisation augmentait. Le durcissement des règles de commercialisation n'a pas été accompagné de contrôles renforcés sur les conseils inadaptés. Enfin, le suivi des réclamations ne couvrait que les réclamations formellement enregistrées, sans dispositif pour repérer les insatisfactions non formalisées, et sans contrôle dédié aux SCPI.

Les bonnes pratiques relevées par l'AMF

La synthèse ne fait pas que pointer des manquements. Les contrôleurs ont aussi observé des pratiques qui méritent d'être reprises en cabinet :

• Revoir l'offre sur des critères objectifs, et retirer une SCPI de la gamme quand ses caractéristiques changent, que des clients la détiennent ou non. L'AMF cite comme indicateurs la baisse du prix de part, l'écart avec la valeur de reconstitution, la hausse de l'indicateur de risque (SRI), les parts en attente de retrait, le fonds de remboursement, la collecte, le taux d'occupation, l'endettement, la durée des baux et la concentration sectorielle.
• Plafonner l'exposition aux SCPI par rapport à l'épargne financière totale du client. L'absence de plafond figure parmi les mauvaises pratiques.
• Tracer la version des supports remis, avec un outil de suivi et un pouvoir de retrait des documents obsolètes.
• Montrer dans le rapport d'adéquation l'exposition du client aux actifs risqués et la volatilité de son portefeuille avant et après la recommandation.
• Prévoir une mise en garde obligatoire dans les procédures quand la souscription est financée à crédit.
• Informer les clients existants des évolutions importantes d'une SCPI, même sans rémunération au titre d'un conseil continu.

Un point de présentation commerciale est aussi rappelé : un argumentaire fondé sur le seul taux de distribution est insuffisant, car ce taux peut monter mécaniquement quand le prix de part baisse. L'AMF attend que l'on présente aussi des indicateurs globaux comme la performance globale annuelle et le taux de rendement interne.

Pourquoi un cabinet de CGP est directement concerné

Les établissements contrôlés sont des PSI, mais un CIF qui conseille des SCPI est soumis à la même logique. Les parts de SCPI sont des instruments financiers, et le CIF doit évaluer l'adéquation du conseil à son client (article L. 541-8-1 du code monétaire et financier, articles 325-7 et 325-8 du règlement général de l'AMF). La position-recommandation DOC-2006-23, mise à jour le 27 juillet 2026, précise que l'AMF applique aux CIF les orientations de l'ESMA sur l'adéquation (ESMA35-43-3172) « dans la limite des spécificités propres au régime des CIF ».

Concrètement, cela signifie pour un CIF :

• recueillir les objectifs du client, dont sa tolérance au risque et ses préférences de durabilité, sa situation financière, dont sa capacité à subir des pertes, ainsi que ses connaissances et son expérience ;
• ne pas présumer ces connaissances ou cette capacité à supporter le risque ;
• s'abstenir de recommander quand les informations nécessaires n'ont pas été obtenues ;
• ne recommander aucun produit quand aucun n'est adéquat ;
• être en mesure de démontrer, par des procédures et des informations à jour, que le conseil était adapté.

La synthèse a aussi une portée au-delà de la supervision. Comme le relèvent plusieurs commentateurs, des épargnants ayant subi des pertes sur des SCPI peuvent s'appuyer sur ces constats pour interroger la qualité du conseil reçu, même si la synthèse ne prouve pas à elle seule la faute d'un distributeur donné. Un dossier client bien documenté est la meilleure protection du cabinet.

Checklist : 8 points à vérifier dans vos dossiers SCPI

Cette liste reprend les attentes rappelées par l'AMF dans sa synthèse. Elle peut servir de base à une revue rapide de vos dossiers ouverts depuis juillet 2023.

1. Information remise avant le conseil : le client a reçu, avant la recommandation, une information sur les conditions de sortie, le risque de retrait différé ou partiel et la possible baisse du prix de part.
2. Preuve et version des supports : vous savez quel document a été remis, dans quelle version et à quelle date.
3. Documents à jour : les plaquettes et argumentaires utilisés ne sont pas antérieurs à la dégradation de la SCPI concernée.
4. Questionnaire de connaissances : il contient une question explicite sur la faible liquidité des SCPI, et la réponse est exploitée.
5. Rapport d'adéquation personnalisé : il explique pourquoi cette SCPI, dans le contexte de marché du moment, convient à ce client précis.
6. Aucune clause qui transfère la responsabilité : supprimez toute mention laissant au client l'évaluation de l'adéquation.
7. Crédit : chaque souscription financée à crédit comporte une mise en garde personnalisée sur l'effet de l'emprunt.
8. Concentration : l'exposition du client aux SCPI est mesurée par rapport à son épargne financière totale, et un dépassement de vos seuils internes est justifié ou bloquant.

Documenter le conseil SCPI avec la Suite Majors®

La plupart des manquements relevés par l'AMF ne viennent pas d'un mauvais conseil, mais d'un conseil mal tracé : un document remis sans preuve, un rapport recopié d'un dossier à l'autre, un crédit oublié. C'est précisément ce que la Suite Majors® structure dans le parcours client :

• Connaissance client : l'outil KYC recueille la situation, les objectifs, les connaissances financières et l'aversion au risque du client via un questionnaire interactif, puis produit son profil de risque.
• Documents générés depuis le dossier : le parcours de conformité génère le DER, le recueil, la lettre de mission et le rapport d'adéquation à partir des données KYC. Chaque document reste éditable : c'est là que vous personnalisez la justification propre à chaque SCPI et à chaque client, contexte de marché et crédit compris.
• Preuve de remise : les documents partent en signature électronique (eIDAS) par email ou SMS, avec un tampon sécurisé apposé à chaque signature.
• Archivage probant : le coffre-fort numérique conserve les pièces avec un archivage horodaté, ce qui répond à la question « quelle version a été remise, et quand ? ».

Pour aller plus loin sur la rédaction de ce document clé, consultez notre guide du rapport d'adéquation CGP.

Sources

• AMF, publication de la synthèse des contrôles SPOT sur les communications aux clients concernant les SCPI, 30 octobre 2026.
• AMF, Synthèse des contrôles SPOT sur les communications aux clients concernant les SCPI (PDF), octobre 2026.
• AMF, Position-recommandation DOC-2006-23, questions-réponses relatives au régime applicable aux CIF, mise à jour du 27 juillet 2026.
• AMF, Synthèse des contrôles SPOT sur la commercialisation des SCPI en démembrement temporaire de propriété, mars 2024.